Dispositif d’investissement locatif : les meilleures options

Investir dans l’immobilier locatif peut offrir une rentabilité intéressante et une diversification de patrimoine. Les options abondent, allant des biens résidentiels aux locaux commerciaux, en passant par les résidences de services comme les EHPAD ou les résidences étudiantes. Chaque type de bien présente ses propres avantages et inconvénients, en fonction des objectifs financiers et du profil de risque de l’investisseur.

Certains dispositifs fiscaux, tels que la loi Pinel ou le dispositif Censi-Bouvard, peuvent aussi rendre ces investissements plus attractifs. Ils permettent de bénéficier de réductions d’impôts tout en constituant un patrimoine immobilier solide. Choisir la meilleure option dépendra de nombreux facteurs, y compris l’emplacement du bien, le potentiel de valorisation et les conditions du marché local.

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Les principaux dispositifs d’investissement locatif

Loi Pinel

Le dispositif Pinel, initié par Sylvia Pinel en 2015, permet une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de l’engagement locatif. Les taux de réduction sont de 12 % pour une durée de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Les plafonds : 300 000 euros par an et 5 500 euros par mètre carré. Les taux de réduction vont diminuer à partir de 2023 et encore plus en 2024, rendant ce dispositif moins attractif.

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Denormandie

Introduit par Julien Denormandie en 2019, ce dispositif cible les rénovations dans 222 communes. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et améliorer l’efficacité énergétique du bien (30 % pour les maisons, 20 % pour les habitats collectifs). La certification RGE est requise pour bénéficier des avantages fiscaux.

Censi-Bouvard

Ce dispositif, soutenu par Yves Censi et Michel Bouvard, offre une réduction d’impôt de 11 % sur un investissement plafonné à 23 000 euros de recettes. Le solde non utilisé peut être reporté sur 6 années. Il constitue une alternative au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

• Déficit foncier: déduction de 10 700 euros sur les revenus fonciers.
• Loi Malraux: réduction de 22 % à 30 % sur des travaux plafonnés à 400 000 euros.
• Monuments Historiques: réduction proportionnelle à la tranche marginale d’imposition (41 à 45 %) pour des biens détenus au moins 15 ans.

SCPI de rendement

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier permettent de mutualiser les investissements dans des biens locatifs, offrant des rendements attractifs sans les contraintes de gestion directe. Les SCPI de rendement sont particulièrement adaptées aux investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille immobilier.

Avantages et inconvénients des dispositifs

Loi Pinel

• Avantages:
  • Réduction d’impôt pour 6 ans: 12 %
  • Réduction d’impôt pour 9 ans: 18 %
  • Réduction d’impôt pour 12 ans: 21 %
  • Zones éligibles: A, A1 et B1
  • Plafond annuel: 300 000 euros
  • Plafond par mètre carré: 5 500 euros
  • Réduction d’impôt maximum: 63 000 euros
• Inconvénients:
  • Réduction d’impôt pour 6 ans à partir de 2023: 10,5 %
  • Réduction d’impôt pour 9 ans à partir de 2023: 15 %
  • Réduction d’impôt pour 12 ans à partir de 2023: 17,5 %
  • Réduction d’impôt pour 6 ans à partir de 2024: 9 %
  • Réduction d’impôt pour 12 ans à partir de 2024: 14 %

Denormandie

• Avantages:
  • Montant des travaux minimum: 25 %
  • Amélioration énergétique pour maisons: 30 %
  • Amélioration énergétique pour habitat collectif: 20 %
  • Certifications requises: RGE
• Inconvénients:
  • Réservé à 222 communes ciblées

Censi-Bouvard

• Avantages:
  • Réduction d’impôt: 11 %
  • Plafond de recettes: 23 000 euros
  • Plafond de revenus: 50 %
  • Report de solde non utilisé: 6 années
• Inconvénients:
  • Alternative: LMNP

Déficit foncier

• Avantages:
  • Plafond de déduction: 10 700 euros
  • Revenus fonciers pour régime réel: 15 000 euros
• Inconvénients:
  • Pas d’inconvénient notable

Loi Malraux

• Avantages:
  • Réduction d’impôt: 22 % et 30 %
  • Plafond de travaux: 400 000 euros
  • Plafond annuel de travaux: 100 000 euros
• Inconvénients:
  • Pas d’inconvénient notable

Monuments Historiques

• Avantages:
  • Tranche marginale d’imposition: 41 à 45 %
  • Durée de location: 3 ans
  • Durée de détention: 15 ans
  • Agrément: Ministère de la Culture
• Inconvénients:
  • Pas d’inconvénient notable

Comment choisir le meilleur dispositif pour votre projet

Les options d’investissement locatif sont nombreuses et variées. Pour faire le bon choix, plusieurs critères doivent être pris en compte. Voici quelques éléments clés à considérer.

Montant de l’investissement

Considérez le montant que vous êtes prêt à investir. Par exemple, la loi Pinel permet un investissement annuel plafonné à 300 000 euros, tandis que le déficit foncier offre un plafond de déduction de 10 700 euros. Ces montants peuvent influencer votre décision, selon votre capacité financière et vos objectifs de rendement.

Durée de l’engagement

La durée pendant laquelle vous êtes prêt à vous engager dans un investissement est un autre facteur déterminant. La loi Malraux, par exemple, implique une durée de détention de 15 ans, alors que le dispositif Censi-Bouvard permet un report de solde non utilisé sur 6 années. La durée d’engagement affecte directement la rentabilité et la flexibilité de votre investissement.

Type de bien et zone géographique

Le type de bien et sa localisation sont majeurs. Un investissement dans une zone éligible à la loi Pinel (zones A, A1 et B1) peut offrir des avantages fiscaux significatifs. De même, le dispositif Denormandie cible spécifiquement 222 communes pour des rénovations avec des améliorations énergétiques.

Objectifs fiscaux et améliorations énergétiques

Vos objectifs fiscaux doivent aussi guider votre choix. Si vous cherchez une réduction d’impôt importante, les dispositifs comme la loi Malraux (réduction de 22 % à 30 %) ou les monuments historiques (tranche marginale d’imposition de 41 à 45 %) peuvent être attractifs. Pour des projets de rénovation avec un focus sur l’efficacité énergétique, le dispositif Denormandie exige des certifications RGE et des améliorations énergétiques spécifiques.

Ces critères vous permettent de cibler le dispositif le plus adapté à votre projet d’investissement locatif.